Mauritius | Finances

May 06, 2015

Info ou intox ? Une Transaction Immobilière de Bramer Property Fund Fait Débat

Une transaction immobilière effectuée en 2014 par Bramer Property Fund (BPF) suscite actuellement un intérêt prononcé dans les milieux des affaires et de la finance.

Ladite transaction, qui a fait l’objet de plusieurs allégations dans Le Mauricien de mardi, qui ont d’ailleurs été reprises par le ministre de la Bonne gouvernance, Roshi Bhadain sur Radio Plus, a été approuvée par le conseil légal de Bramer Asset Management, qui est aujourd’hui, apprenons-nous,... un député de la majorité gouvernementale.

Les allégations font sourciller des spécialistes de la finance, et suscite l’indignation parmi les cadres de Bramer Asset Management Ltd. Ces derniers se disent consternés par ces allégations, d’autant plus que ladite transaction a passé toutes les étapes légales. Cet article non signé, paru dans Le Mauricien, allègue que le groupe BAI aurait bénéficié du « soutien des autorités politiques de l’époque pour faciliter les transactions sous la Non-Citizens (Property Restriction) Act » autour de la vente à Ottoman Capital Ltd de 1 482 mètres carrés d’espace bureau à la Bramer House, Ebène, appartenant à Bramer Property Fund.Toutefois, des professionnels pointent du doigt l’interprétation « insensée » de cette section de la loi.

« Il est clair que certaines personnes, y compris le ministre, ne maîtrisent pas la Non-Citizens Property Restriction Act. C’est une loi qui régit la vente et l’achat des biens immobiliers à des étrangers. Comme de nombreux Mauriciens le savent déjà, un étranger ne peut acquérir ou vendre un bien immobilier sans l’aval préalable du Bureau du Premier ministre. Cette loi s’applique à tous les étrangers indistinctement », explique un spécialiste du secteur foncier.

Actionnaires étrangers

À cet effet, explique-t-on, il est normal que Bramer Property Fund doive solliciter l’approbation du PMO pour la vente ou l’achat des biens immobiliers, car certains de ses actionnaires ne sont pas Mauriciens. Selon des sources internes, dans le cas présent, Bramer Property Fund aurait revendu, l’année dernière, trois biens immobiliers pour un montant total de Rs 197 millions et non Rs 208,1 millions. « Si un fonds d’investissement immobilier ne peut investir dans l’immobilier, où voulez-vous qu’on investisse l’argent ? Al vann pistass ? », lâche un cadre de la compagnie.

Selon des documents publics, il ressort que l’argent perçu de la vente de ces trois biens immobiliers ont permis à Bramer Property Fund d’acheter trois autres bâtiments, notamment celui de Solis à Pailles (Rs 47 millions), une partie de Labourdonnais Court (Rs 16 millions) et un étage de Stratton Court (Rs 16 millions). Le montant total de ces transactions était de Rs 79 millions. Quelque Rs 40 millions ont été utilisées pour rembourser des facilités bancaires auprès de la Bramer Bank – la différence ayant été utilisée pour des activités opérationnelles.

Selon ces allégations, le 26 février 2014, quand l’ancien Premier ministre Navin Ramgoolam avait, par voie de correspondance portant la référence PMO/PRA/1654/1/2T/9A, autorisé ces transactions immobilières, l’une des sociétés, Ottoman Capital Ltd, n’avait pas encore été enregistrée au Registrar of Companies. Ce qui est effectivement le cas : Ottoman Capital Ltd a été incorporée le 17 mars 2014.

« Toutefois, cette interprétation de cette section de la loi est choquante. Les Special Administrators et le ministre devraient relire les sections 183 à 186 de la Companies Act 2001, qui permettent de façon claire à ce qu’un accord précédant l’incorporation d’une société (Pre-incorporation Contracts) soit conclu. C’est une pratique courante dans le monde des affaires », explique un légiste. Selon des documents disponibles auprès du Registrar General’s Office, la promesse de vente avait été signée par le vendeur et l’acheteur le 20 décembre 2013 en présence d’un notaire connu.

Prêt auprès de la Bramer Bank

En première page de la promesse de vente, il est clairement stipulé : « OTTOMAN CAPITAL LTD, a private limited company, in the process of being incorporated and registered by the Registrar of Companies in Mauritius, it being understood and agreed that pursuant to Sections 183 to 186 of the Companies Act 2001, the contract entered into by the said company prior to its incorporation shall be ratified within a reasonable time frame after its normal incorporation ». (Voir document 1) Selon le même document, Ottoman Capital Ltd aurait contracté un prêt de la Bramer Bank. La pratique veut que tout prêt soit approuvé par le « credit committee » avant d’être ratifié par le conseil d’administration de la banque. « L’on en déduit que l’équipe de la banque qui a travaillé sur ce dossier a dû vérifier que tous les documents soient en règle avant le déboursement du prêt », explique-t-on.

Le montant intégral de cette transaction a été ensuite payé à Bramer Property Fund Ltd après la déduction de 5 % du montant de la vente représentant Rs 5,2 millions à titre de Land Transfer Tax qui fut versé à la Mauritius Revenue Authority (MRA). Selon des sources internes, le conseil légal de Bramer Property Fund de l’époque, aujourd’hui un député de la majorité, avait participé à toutes les discussions relatives à ce dossier, que ce soit dans les bureaux du notaire ou par emails. À l’époque, ce dernier n’avait rien trouvé d’illégal dans cette transaction. « On se demande où s’arrêtera la vaste campagne de désinformation qui est en cours. L’équipe de PricewaterhouseCoopers (PwC) devrait prendre note que toute la population et surtout, les professionnels mauriciens et étrangers du secteur financier et des milieux des affaires suivent de très près leur inaction pour rétablir les faits », s’indigne une source proche du dossier.

La promesse de vente entre Bramer Property Fund et Ottoman Capital Ltd.

Les implications du « Pre-incorporation contract »

Les sections 183 à 186 de la Companies Act 2001 régissent les termes des contrats signés par des sociétés avant leur incorporation. Selon la section 183, un « Pre-incorporation contract » est un contrat prétendant être fait par la compagnie avant son incorporation ou par une personne agissant au nom de la compagnie avant son incorporation. Ainsi, il est possible pour une compagnie de conclure un accord avant même qu’elle ne soit enregistrée auprès du Registrar of Companies.

Un « Pre-incorporation contract » peut être ratifié dans un délai spécifié dans le contrat ou si aucun délai n’est donné, le contrat peut être ratifié dans un délai raisonnable après l’incorporation de la compagnie. Selon la sous-section 3, si un « Pre-incorporation contract » est ratifié au nom d’une compagnie cela implique que le contrat est tout aussi valable et applicable (juridiquement exécutoire) que si ladite compagnie en était le signataire. Selon la sous-section 4, un « Pre-incorporation contract » peut être ratifié par une compagnie comme tous les autres contrats, ainsi, ce type de contrat a les mêmes pouvoirs.

 

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