Mauritius | Real Estate

April 26, 2016

Espaces Bureaux: La Cybercité En Constante Expansion

Si, de prime abord, les espaces de bureaux à la Cybercité d’Ébène semblent déserts, ce serait pourtant loin d’être le cas. Tous seraient, en fait, réservés.

À première vue, certains bâtiments à la Cybercité d’Ébène semblent vides. C’est notamment le cas du bâtiment The Core. Cet immeuble du Sugar Investment Trust (SIT) paraît quasi désert. Seuls quelques niveaux semblent animés. The Core Building accueille notamment un centre d’appels, une branche d’une université publique ainsi qu’un centre de formation spécialisé dans les nouvelles technologies.

Cette situation ‘désertique’ ne réflète pas la réalités, selon les spécialistes. Les espaces libres sont désormais rares. Renseignements pris auprès de quelques personnes dans le bâtiment, le rez-de-chaussée ainsi que les troisième, septième et neuvième niveaux sont vides, mais réservés. Une banque mauricienne aurait réservé l’ensemble du rez-de-chaussée. Quant aux autres étages, ils sont tous occupés.

Heritage City en face

La Cybercité d’Ébène se remplit donc progressivement. Ce que confirme Brian Blatch, directeur d’agence de Park Lane Properties. « La zone est pratiquement saturée. Mais chaque année, quelques nouveaux bâtiments sortent de terre. L’offre est là. Toutefois, ces nouveaux espaces de bureaux se remplissent assez rapidement. Il y en a très peu qui sont trop grands ou trop chers et qui ont donc plus de mal à trouver preneurs. »

Ces locataires sont, par exemple, des entreprises premium du secteur offshore ou des services financiers. Elles ne lésinent généralement pas sur les moyens pour l’aménagement de leurs locaux.

L’objectif étant d’accueillir leurs clients haut de gamme dans des locaux à la fois chics et calmes. Enfin, on retrouve les plus petites et moyennes entreprises (PME) et les start-up qui débutent. Ces locataires ont besoin de plus petits locaux.

Ceux qui travaillent dans des opérations de back office sont moins exigeants sur les conditions d’accueil, car ils ne reçoivent pas de clients dans leurs bureaux. « Les entreprises locataires à la Cybercité ne se limitent pas à une seule catégorie et à un seul stéréotype », souligne l’agent immobilier.

Heritage City sortira de terre juste de l’autre côté de l’autoroute. Le site proposera lui aussi des espaces de bureaux. « Il est difficile d’anticiper l’impact de Heritage City sur le marché de l’immobilier à la Cybercité. À Ébène, il n’y a pas encore de saturation. Des espaces sont encore disponibles. Par ailleurs, il y a des offres à proximité, comme à Trianon, Rose-Hill, Moka et Belle-Rose. Ce qui démontre qu’il y a une demande pour Ébène et ses environs », conclut Brian Blatch.

Koomaren Chetty, CEO de BPML: « La location n’est plus un ‘business model’ »

>Comment jugez-vous l’état actuel du marché des espaces de bureaux à la Cybercité ?

À la Cybercité, Business Parks of Mauritius Ltd (BPML) dispose de deux bâtiments : Cyber Tower 1 et Cyber Tower 2. À ce jour, notre taux d’occupation est supérieur à 90 %. Nous arrivons à ce taux car ce sont deux bâtiments intelligents, dotés de systèmes appelés Integrated Building Management Systems. C’est un critère qui attire les locataires.

Nous avons également des terrains à bail que nous louons pour des constructions. Beaucoup de ces promoteurs ne veulent pas construire de grands bâtiments, vu que la demande est assez limitée. Il y a actuellement des projets portant sur huit nouveaux bâtiments. S’ils aboutissent, cela fera, en superficie nette, 50 000 mètres carrés.

>Comment voyez-vous l’avenir avec la concurrence que pourrait exercer Heritage City qui sera érigée de l’autre côté de l’autoroute ?

La question est de savoir quel type de services nous comptons offrir. L’espace est là, on peut y construire. à titre d’exemple, si on veut parler en termes de technologie, l’avenir aujourd’hui se joue avec les sciences et la technologie. Peut-on injecter de l’argent dans ces infrastructures qui permettront de créer cet écosystème ? Si la réponse est oui, on attirera des investisseurs. Cela ne sert à rien de construire de petits bureaux destinés à la location. La location n’est plus un business model.

>Qu’en est-il de l’évolution des prix de location des espaces de bureaux de BPML ?

Dans les contrats de location de BPML, il y avait, auparavant, une clause qui stipulait que les loyers augmentaient de 5 % chaque année. Vu que beaucoup de sociétés font face à des difficultés économiques, le conseil d’administration de BPML a décidé de geler ces augmentations pour permettre à ces compagnies de respirer. Certains loyers mensuels s’élevaient, à un certain moment, à USD 1,5 (Rs 52,68) le pied carré. Nous avons décidé de mettre tout le monde à USD 1,25 (Rs 43,90) le pied carré.

L’idée est que BPML a non seulement un rôle économique, mais aussi un rôle social. C’est ce qu’on appelle le triple bottom line. C’est-à-dire qu’on se penche sur les aspects social, financier et environnemental. Je le vois de cette façon. On n’a pas beaucoup de centres d’appels et les compagnies d’externalisation font face aux soubresauts internationaux. Nous voulons garder nos clients et qu’eux-mêmes gardent leurs employés.

Les prix de l’immobilier

Les espaces de bureaux à la Cybercité d’Ébène se vendent à partir de Rs 4 500 le pied carré, selon Brian Blatch, directeur d’agence de Park Lane Properties. Quant au prix du loyer, il débute à
Rs 35 le pied carré.

 

 

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