Mauritius | Infrastructure

September 14, 2016

Nouvelle face de Highlands

Cinq projets majeurs viendront occuper les terres de Highlands, à Minissy (Côte d’Or) et ses environs. D’ici dix ans, ce qui est encore à l’état sauvage ou sous canne sera le terrain quotidien de plusieurs dizaines de milliers de personnes.

D’ici dix ans, Highlands et ses environs seront totalement méconnaissables. Tout comme la Cybercité d’Ébène qui était encore sous canne, il y a quinze ans, Highlands sera devenu le nouveau pôle d’attraction du pays.

Les quelques milliers d’arpents, qui s’étendent de Réduit à Bagatelle en passant par Moka, Saint-Pierre et Trianon, seront devenus une agglomération dense par rapport à des centaines de personnes qui y habitent aujourd’hui. En très grande partie encore vierge, les terrains se vendront à des prix exorbitants.

De loin, les deux plus gros propriétaires fonciers de cet endroit sont le groupe ENL et State Property Development Co. (SPDC). Alors que le premier a plus de 1 500 arpents, le second en a 2 000.

Outre Heritage City, qui a été réssissité, cinq gros projets, dont trois Smart Cities, sont sur les planches de travail des développeurs fonciers. Si la Highlands Smart City n’en est qu’à ses premiers balbutiements, l’ENL Smart City est passée dans la phase concrète. Même si le groupe ENL n’a pas encore eu son Smart City Certificate pour ce projet, il avait déjà commencé à développer les quelques 1 500 arpents qu’il possède dans la région. La Trianon Smart City, création d’Hermes Properties, est en passe de recevoir son certificat pour démarrer son terrain qui longe l’autoroute juste en face de la Cybercité. Pour Aurea et Highland Rose, les infrastructures de base pour les premières phases sont déjà prêtes. Ce n’est plus qu’une question de temps avant que ces derniers n’accueillent leurs premiers habitants.

Les grands projets de la région

Aurea

En 2011, le Sugar Investment Trust (SIT) a lancé Aurea, un projet de développement immobilier de type mixte. Le projet occupe une superficie de 259 arpents à Côte d’Or, à proximité de la nouvelle autoroute Trianon-Verdun. Un certain nombre de terrains a déjà été vendu, mais aucune maison n’y a encore été construite bien que les chemins et autres infrastructures de base aient été aménagés. Le projet comporte plusieurs phases. La phase III verra la construction du centre commercial, centre du loisirs ainsi que des duplexes, triplexes et appartements de haute qualité. Le cœur social et commercial du développement sera la grand-place qui constituera le centre-ville public. Il comprendra tout ce qu’il faut en matière de facilités pour une vie de tous les jours agréable et facile : superettes, boutiques, épiceries de proximité, magasins et restaurants. Il y aura aussi un centre de loisirs.

ENL Smart City

La première phase de ce projet, pour lequel ENL a déjà obtenu une letter of confort du Board of Investment (BOI), s’étend sur 450 arpents se situant entre Verdun et Bagatelle. « Le gouvernement a déjà donné son accord de principe à la création de cette Smart City à Moka », selon ENL. Au total, on parle ici de 1 500 arpents qui seront développés à terme.

Le groupe ENL a déjà entrepris un certain nombre de projets sur ses terres dans la région depuis une dizaine d’années. Il est en fait le plus grand propriétaire foncier de l’endroit. Bagatelle Mall, Les Allées d’Helvétia, Helvetia Shopping Center, Kendra, Motor City et le Vivea Business Park sont quelques exemples de ce que le groupe a réalisé depuis 2005. La plupart de ces développements feront partie de l’ENL Smart City.

Le complexe, qui devrait être commercialisé sous l’appellation de Moka Smart City, sera développé sur une période de dix ans. Environ Rs 7 milliards y seront injectées. Le plan directeur propose la création de lieux de vie intégrés, comprenant résidences, commerces, bureaux, écoles, universités, hôpitaux et centres sportifs.

Trianon Smart City

Hermes Properties Ltd s’est fixé comme objectif d’ériger une nouvelle ville juste vis-à-vis de la Cybercité d’Ébène. Cela sur un terrain de 84,4 arpents longeant l’autoroute et se situant entre le site qui était réservé à Heritage City et Margarine Industries.

La demande pour l’obtention d’un Environmental Impact Assessment (EIA) Certificate a été déposée au ministère de l’Environnement en juin. Une requête pour un Smart City Certificate a également été présentée au BOI. La Trianon Smart City devrait ainsi être parmi les toutes premières à recevoir son statut de ville intelligente.

Le promoteur estime que Rs 17 milliards seront nécessaires sur 12 ans pour développer le site. Il y aura des bâtiments réservés aux bureaux, des unités résidentielles et commerciales, un hôtel d’affaires, un espace sportif entre autres.

Highlands : des plans de Rs 65 M

Malgré Heritage City, le projet de Highlands Smart City est bel et bien d’actualité. C’est Luxconsult qui s’occupe de l’élaboration du masterplan pour un contrat de Rs 65 millions. « Il y a tout une équipe d’experts de renommée mondiale qui travaille sur les plans actuellement », explique une source proche du projet.

Si Heritage City comptait 336 arpents, la State Land Development Company a 2 300 arpents de terres de l’État à sa disposition. Un land use plan (plan d’urbanisme), proposant des régions occupées par les bâtiments du gouvernement, de zones résidentielles, récréatives, d’espaces verts et d’espaces réservés à la recherche, a déjà été élaboré.

Highland Rose

Avec Highland Rose, qui se trouve pratiquement à côté d’Aurea, Omnicane propose un projet foncier résidentiel et commercial sur 228 arpents. Les infrastructures de base sont déjà là. Au menu, un morcellement avec contrôle d’accès sur 50 arpents et une zone commerciale longeant la route Bagatelle-Valentina, avec des bâtiments allant jusqu’à huit étages, entre autres. Le lieu se situe à 10 minutes de la Cybercité d’Ébène.

Un marché immobilier qui explose à la face de la classe moyenne
Les développements immobiliers dans la région Ébène-Highlands ont un impact négatif sur le prix du marché. Au point où la classe moyenne ne peut plus se permettre d’y mettre les pieds. Cette inflation n’est pas forcément naturelle toutefois. « Il y a quand même une spéculation. Faites le tour des morcellements résidentiels, il n’y a qu’Au bout du monde qui a pris de l’ampleur », explique Valérie Richard de Pro Foncier Ltée. Ceux qui ont acheté des terrains de ce morcellement ont vu leurs biens prendre de la valeur, explique l’agent immobilier.

Ailleurs, ils sont très peu à pouvoir vendre.

« Ils attendent qu’il y ait des développements pour que le terrain prenne de la valeur et revendre », ajoute Valérie Richard. Sauf que les propriétaires se montrent trop gourmands, certains voulant revendre à Rs 50 000 la toise des terres achetées à Rs 8 000. « Depuis 5-6 ans, l’immobilier est un buyer’s market, c’est l’acheteur qui décide. Il peut payer jusqu’à Rs 500-1 000 de plus la toise, mais pas plus », explique l’agent immobilier.

Fabien Bley, directeur de l’agence Immobilière Primmo, estime que la spéculation fait grimper les prix de manière exagérée. « On vit sur une île où l’espace est limité. Les gens ont compris cela et font des placements à long terme sur des terres. Cela risque effectivement de créer une inflation artificielle. » En sept ans, assure-t-il, les prix ont doublé dans la région Ébène-Moka-Highlands.

À Moka, un arpent peut compter Rs 15 millions et certains terrains de 10-15 perches se vendant à Rs 2,5-3 millions. « Quand on y ajoute les frais pour la construction, cela vous revient à Rs 7-8 millions. C’est hors de prix pour la classe moyenne », estime Fabien Bley. Sans compter, ajoute-t-il, que le taux d’intérêt au niveau des banques reste élevé comparé à l’Europe. Ce n’est donc pas surprenant qu’il y ait de plus en plus d’expatriés qui sont à la recherche d’appartements dans la région. Et les dernières mesures budgétaires leur ont ouvert grand les portes.

Les dangers de l’urbanisation

Si les développements urbains proposés peuvent être une bonne chose, il faut prendre gare aux effets secondaires. C’est la mise en garde de Gino Allet, président de l’Association des architectes. « Il faut reconnaître qu’il faut un plan d’urbanisme intégré pour plusieurs raisons. Il y a non seulement l’esthétisme, la planification de la circulation, mais il est aussi prouvé qu’avec trop d’urbanisation sur les hauts plateaux, il peut y avoir une incidence quand il pleut. »

Le bétonnage à outrance peut accentuer l’effet de ruissellement de l’eau de pluie, ce qui pourrait causer des accumulations d’eau en aval dans d’autres régions. Un problème qui a notamment été la cause des inondations de la capitale dans un passé récent. .L’architecte Sandeep Sewpal met en garde contre le principe même de création d’une nouvelle cité. « C’est très difficile de créer une nouvelle cité à partir de rien. En Chine, ils ont voulu créer des Eco-Cities, mais cela a été un échec. » La raison : il faut un catalyseur pour toute nouvelle ville. Port-Louis a son port et la Cybercité offrait un accès aux nouvelles technologies, donne-t-il à titre d’exemple.

 

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