Mauritius | Real Estate

September 26, 2018

Forte demande pour des terrains à Rodrigues : tout ce qu’il faut savoir

De plus en plus de Mauriciens sont acquéreurs d’un terrain à Rodrigues. Qu’est-ce qui motive leur choix ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Et quel budget prévoir ? Éléments de réponse.

Les types de terrain à acheter

Terrain à bail. Environ 75 % des terrains à Rodrigues appartiennent à l’État mauricien sous l’autonomie rodriguaise et sont donc à bail. Ainsi, tous les citoyens de la République de Maurice peuvent demander à louer un terrain à bail à Rodrigues. Toutefois, la priorité est accordée à 99 % à des Rodriguais. « C’est tout à fait normal ! N’empêche, les Mauriciens peuvent bénéficier de ce droit à bail, mais sous certaines conditions (Ndlr : certains Mauriciens bénéficient déjà de ce droit à bail).

Ils doivent notamment travailler dans l’île ou résider dans l’île », indique Jean Clément Crouche, consultant légal et médiateur. Les bénéficiaires peuvent obtenir un terrain à bail de six perches et demie à monter. Le montant à payer varie en fonction du salaire de l’acquéreur. « Ainsi, ceux qui touchent jusqu’à Rs 10 000 paient annuellement entre Rs 700 et Rs 800 pour les premiers 10 ans. Le montant maximum tourne autour de Rs 1 000 pour ceux qui perçoivent des salaires beaucoup plus élevés », explique notre interlocuteur. A savoir que les révisions du droit au bail ont lieu tous les dix ans.

Terrain privé. Les 25 % de terrains restants sont privés. La plupart des Mauriciens, qui souhaitent devenir propriétaires à Rodrigues préfèrent acheter des terrains privés. La transaction se fait donc entre le Rodriguais qui souhaite vendre son terrain et le Mauricien qui souhaite l’acheter. « Il faut savoir qu’à Rodrigues, les titres sont précaires. Ce sont des papiers timbrés et pas des actes notariés comme à Maurice. Dans le jargon juridique, on appelle cela des sous seing privés. Il faut savoir aussi que des concessions ont été données à des familles rodriguaises quand la République était encore une colonie française. Beaucoup ont fait des prescriptions sur le bout de terrain qu’ils ont occupé », précise Jean Clément Crouche. D’où l’importance de savoir avant de finaliser l’acte de vente si le terrain est une prescription, un sous seing privé ou encore s’il n’y a pas des héritiers qui ont été écartés.

Les prix de vente

Il faut prévoir un budget de Rs 400 000 à Rs 500 000 pour un terrain de 100 à 150 toises, souligne Jean Clément Crouche. « Il faut compter entre Rs 2 500 et Rs 7 000 la toise en moyenne, dépendant de la situation du terrain : avec ou sans vue, proximité de la mer, entourage, accès. Beaucoup de terrains n’ont pas des accès faciles. Ce qui influe sur le prix à la toise », fait ressortir Philippe de Beer. Et Jérôme Malherbe d’ajouter que bien souvent ce sont des arpents qui sont à vendre à Rodrigues.

Les régions les plus prisées

Pour Philippe de Beer et Jérôme Malherbe, les clients privilégient toutes les régions qui ont une vue sur mer. « Les régions, notamment Gravier, Brulé et St-François sont recherchées, mais les clients cherchent avant tout à être proches de la mer ou avoir une vue sur mer de leurs propriétés », ajoute Philippe de Beer.

La demande

Les agents immobiliers sont catégoriques. Il y a une demande grandissante des Mauriciens pour des terrains à Rodrigues. « Nous avons eu récemment des terrains à vendre à Rodrigues et nous avons constaté qu’il y a un intérêt dans ce sens », souligne Jérôme Malherbe, Commercial Associate chez Gerimo Properties. « Nous remarquons une augmentation de cet intérêt pour cette île depuis les douze derniers mois par rapport aux années précédentes.

Après avoir passé des vacances à Rodrigues, ces clients se sont dit : pourquoi pas avoir mon petit coin ici , notamment en considérant l’augmentation de la valeur des terrains dans les régions de Maurice convoitée pour une résidence secondaire », ajoute, pour sa part, Philippe de Beer, CEO de Park Lane Properties. L’agence, qui est active sur Rodrigues depuis de nombreuses années, a eu l’occasion d’assister de nombreux acquéreurs intéressés à acheter un bien immobilier à Rodrigues. Jean Clément Crouche abonde dans le même sens. « Il y a plus de demandes que dans le passé. Dans les années 2000, il y avait une vente tous les trois ou quatre mois. Aujourd’hui, nous avons deux à trois transactions chaque mois », fait-il ressortir.

Le profil de la clientèle

Ceux qui ont le coup de cœur pour Rodrigues.

  • Des Mauriciens qui sont établis à l’étranger et qui veulent devenir propriétaires dans la petite île.
  • Les retraités en quête d’une bonne alternative pour passer toute leur retraite ou qui envisagent d’y séjourner quelques jours par mois sans être totalement dépaysés et sans avoir à trop dépenser.
  • Des Franco-Mauriciens qui achètent des terrains à Rodrigues pour en faire des campements.
  • Des Mauriciens de la classe moyenne.

Les 3 motivations derrière l’acquisition d’un terrain à Rodrigues

Le charme et la tranquillité de l’île

« Rodrigues n’a pas le même rythme qu’ici à Maurice et les gens recherchent la tranquillité et l’authenticité », explique Jérôme Malherbe. « Rodrigues est perçue comme l’île Maurice d’il y a 40 ans. Par ailleurs, l’hospitalité rodriguaise est exceptionnelle. C’est pourquoi beaucoup de Mauriciens veulent y passer leur retraite », renchérit Jean Clément Crouche.

Le prix de vente

Le prix, avance Jérôme Malherbe, attire les Mauriciens, car c’est bien moins cher qu’à Maurice.

Le pays idéal pour avoir une résidence secondaire

« L’achat sur Rodrigues, en majorité des terrains, reste dans la majorité des cas un investissement immobilier secondaire. Soit à titre de pur investissement avec l’attente d’une appréciation dans les années qui viennent, soit avec un objectif d’y construire une résidence secondaire de vacances », souligne Philippe de Beer.

Les frais d’enregistrement en moins

« Il n’y a pas de frais d’enregistrement à l’achat ou la vente à part Rs 500 par titre pour l’acheteur et pour le vendeur et des frais de notaire classiques pour l’acheteur », indique Philippe de Beer.

Le saviez-vous ?

Depuis les années 90, il n’y avait pas de notaires qui opéraient à Rodrigues. Aujourd’hui, pour tout acte de vente à Rodrigues, il faut obligatoirement passer par un notaire. Ce qui explique que plusieurs notaires mauriciens font le va-et-vient à Rodrigues. Il y a même des notaires qui ont ouvert un cabinet à Rodrigues, notamment Crouche Associates. Petite parenthèse : Rodrigues a son propre Registrar General pour l’enregistrement des documents et les transcriptions comme à Maurice.

Les terrains qui sont saisis à Rodrigues sont vendus à la barre à Maurice. N’importe quel citoyen peut acheter ces terrains ou les bâtiments qui se trouvent dessus si c’est un terrain à bail. « Malheureusement, c’est très rare que les autorités rodriguaises effectuent le transfert au nom du Mauricien. Des dossiers bloquent à ce niveau », indique Jean Clément Crouche.

L’évolution des prix

À Rodrigues, il n’y a pas de spéculations comme à Maurice. Du coup, les prix ne grimpent pas aussi vite qu’à Maurice. Voici l’évolution des prix de quelques régions à Rodrigues :

Les critères et les modalités à respecter

Les critères sont les mêmes qu’à Maurice. « Il suffit d’avoir une carte d’identité mauricienne et si le terrain est sur les pas géométriques, il faut généralement avoir recours aux ‘Rodrigues Regulations’ comme le stipule la ‘State Land Act’ », indique Jérôme Malherbe. L’important, ajoute Philippe de Beer, est de bien identifier la propriété et d’être assuré de son bornage, sa situation exacte, ses limites. « Il est important de s’assurer que l’arpentage a été bien réalisé et récemment, et de demander à l’arpenteur de positionner les piquets de limite des terrains pour qu’ils soient visibles. Il faut faire appel à un arpenteur de Rodrigues », explique Philippe de Beer.

Par contre, ce qui est moins facile, avance-t-il, c’est d’identifier un notaire qui a l’habitude de travailler sur Rodrigues « puisque, même si la signature de l’acte peut s’effectuer à Maurice, l’enregistrement de l’acte doit se faire sur place, à Rodrigues ». « Il est donc important d’être bien accompagné par un professionnel depuis le début de son projet d’acquisition. Chez Park Lane, nous avons notre représentant local qui assure les visites pour les clients et l’identification de nouvelles propriétés », avance Philippe de Beer.

Vivant à Rodrigues depuis trois ans - Marcel Poinen : « Idéal pour passer sa retraite »

1986. Une année qui reste à jamais gravée dans la mémoire de Marcel Poinen, car c’est la première fois qu’il découvre Rodrigues. Et c’est le coup de cœur. « J’étais parti à Rodrigues dans le cadre d’un concert et je suis tombé sous le charme de cette île », relate cet ancien entrepreneur, âgé de 62 ans. A tel point qu’il a même écrit une chanson sur Rodrigues avec son « ami de toujours » Gaëtan Abel.

A partir de 1995, quand il est nommé membre du comité de combat contre l’exclusion à Rodrigues, il fera souvent le va-et-vient entre Maurice et Rodrigues. Ce qui ne fera que renforcer son lien avec la petite île. « J’aime ce pays qui respire l’authenticité. J’aime le bonjour et le sourire des Rodriguais, du plus jeune au plus âgé. Ils ont un sens de l’accueil et d’hospitalité unique et ils disent les choses franchement. Nous sommes loin des pays où on vous sourit avec un poignard dans le dos », fait-il ressortir.

Aujourd’hui, cela fait trois ans que Marcel Poinen vit à Rodrigues. « J’habite comme on le dit ici au soleil levant, c’est-à-dire dans l’Est de Rodrigues, soit à Montagne Longue. Je suis venu ici après avoir pris ma retraite », explique-t-il. Le Mauricien réside sur un terrain à bail. « Comme mon épouse est d’origine rodriguaise, elle a fait les démarches pour obtenir un terrain à bail. Les procédures sont en cours.

L’avantage est que c’est moins coûteux qu’un terrain privé et qu’on peut l’exploiter si on a un peu de capital de côté », avance notre interlocuteur. D’ailleurs, Marsel Poinen cultive plusieurs plantes, dont du giraumon ou encore des papayes. Il élève également des poules, des canards et des cochons. Une vie simple dans un pays où le temps semble s’être arrêté pour profiter de la tranquillité de la petite île.

 

 

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