Budget : Les Paris Sont Ouverts sur les Smart Cities

La confirmation de la création de huit Smart Cities à travers l'île dans le discours du budget prononcé par le ministre des Finances, Vishnu Lutchmeenaraidoo, lundi, s'inscrit dans la logique visant à relancer l'industrie de la construction, un des tremplins pour réaliser la croissance à 5,7%. Les chiffres cités par le Grand Argentier donnent le tournis. Aucun doute ! ces villes intelligentes font partie d'une liste de 13 mégas projets, nécessitant au bas mot des investissements de Rs 120 milliards au cours des cinq prochaines années et couvrant une superficie de quelque 7 000 arpents, soit schématiquement les villes de Beau-Bassin, Rose-Hill et de Quatre-Bornes réunies. Une façon de dire que les paris des Smart (le nouveau buzz word budgétaire) Cities sont bel et bien ouverts. Avec la contrainte imposée par le Fonds monétaire international (FMI) pour réduire le ratio de la dette publique au PIB de 61,5% actuellement à 50% dans les trois années à venir, il ne fait aucun doute que le poids du financement de ces projets visant à faire de « Maurice un vaste chantier de développement » reposera sur les épaules du secteur privé. Une moyenne d'investissements de Rs 10 milliards par projet. Exception faite pour le pôle administratif de Highlands avec la délocalisation des services publics de la capitale vers le centre de l'île.

Une fois l'effet d'annonce estompé, la nébuleuse des huit Smart Cities et des cinq technopoles fera l'objet d'une première séance de Brainstorming avec la participation des Stakeholders des secteurs public et privé. Cette séance de travail, placée sous la présidence de l'architecte Gaëtan Siew, nouvellement propulsé en tant que président du Construction Industry Development Board, et coiffé du chapeau de Mr Smart Cities, est convoquée pour vendredi. Les participants passeront en revue les différents projets identifiés dans le cadre du discours du budget même si, à ce stade, le montage financier, avec la participation des fonds de pension, des compagnies d'assurance, dont la SICOM, et autres organismes parapublics et privés, pour leur réalisation, devra attendre les cahiers des charges.

Dans l'immédiat, l'une des priorités demeure les premiers projets susceptibles de traduire dans la réalité le concept de Smart Cities. Des mauvaises langues prétendent que cet aspect du budget relève d'un dépoussiérage des dossiers d'investissements dans le foncier soumis au Board of Investment (BOI) depuis quelques années, mais « kept in abeyance » par les autorités pour des raisons obscures. Des huit Smart Cities annoncées, trois, en l'occurrence le Médine Intergrated Park, l'Omnicane Airport City et le nouveau centre administratif de Highlands, sont présentées comme faisant partie des premiers à sortir des terres.

A l'exception de Highlands City, les deux autres ont déjà franchi une première étape de leurs opérations, alors que la Smart City d'Azuri dans le Nord entamera sa deuxième phase. Dans la conjoncture, le Médine Education Village du Master Plan 2005 – 2025 de ce groupe sucrier à l'Ouest retient l'attention. Le projet de Médine Village for Sustainable Innovation se singularise avec les différentes composantes, dont le Flic-en-Flac Campus sur une superficie de 34 hectares et accueillant quelque 12 000 étudiants mauriciens et étrangers et le Pierrefonds Campus avec 500 étudiants sur neuf hectares.

Déjà des institutions d'enseignement supérieur, dont l'Essec Business School, SUPINFO, Vatel Mauritius Business School et ESCP Europe, assurent leur présence sur le campus en devenir de Médine. Jouant à fond la carte de l'International Campus for Sustainable Africa, les promoteurs de Médine Education Village misent sur un breakthrough en attirant des enseignes universitaires françaises et internationales de prestige.

En ce début de semaine, une délégation de 11 Senior Leaders des institutions académiques internationales, dont l'Université Paris Decartes, l'Université Panthéon d'Assas (doit), l'ESSEC (Business & Management), l'Ecole Centrale de Nantes (ingénierie), l'Ecole Nationale Supérieure d'Archirecture de Nantes, l'Institut Supérieur d'Interprètes et de Traducteurs (ISIT) et de Ferrandi (haute cuisine et gastronomie), est actuellement en visite de prospection du potentiel du Médine Education Village. Dès cet après-midi, ces dirigeants universitaires effectueront une visite des lieux à Flic-en-Flac et à Pierrefonds pour jauger de la qualité de l'environnement.

"Un gage de qualité"

Des séances de travail avec le Premier ministre, sir Anerood Jugnauth et la ministre de l'Enseignement supérieur, Leela Devi Dookun-Luchoomun, sont également au programme avec la délégation française partageant « son expérience d'internationalisation des universités, sa perception des atouts de Maurice dans ce domaine pointu de l'éducation tout en proposant des recommandations pour faire de cette vision une réalité durable ». Des séances de travail sont également à prévoir avec des représentants du secteur privé engagés dans l'enseignement supérieur.

La coïncidence du déplacement de cette mission de représentants d'universités françaises avec l'inclusion du Médine Integrated Park dans les 13 méga projets du budget de Vishnu Lutchmeenaraidoo ne peut que réjouir les promoteurs derrière le projet. «La visite de dirigeants d'universités de si hauts calibres, et leur intérêt soutenu pour notre projet constituent un gage de qualité pour l'avenir de ce secteur économique à Maurice », déclare Thierry Sauzier, directeur général adjoint de Médine, confiant de pouvoir mener à terme cette transformation à l'Ouest.

Dans le Sud-Est, l'Omnicane Airport City devra prendre un nouvel élan après le démarrage depuis 2014 des opérations de l'hôtel Holday Inn Mauritius Airport. Un terrain d'une superficie d'un peu moins de 500 arpents a été identifié à côté du Sir Seewoosagur Ramgoolam International Airport pour accueillir cette Smart City, comprenant entre autres des espaces-bureaux et des facilités de Warehousing pour des activités de port franc, de même que des développements résidentiels haut de gamme.

Aux dires des promoteurs, les étapes initiales du projet d'Omincane Smart City ont déjà été bouclées avec les premières esquisses architecturales disponibles. Des contacts, établis avec les opérateurs séduits par cette initiative, attendent d'être approfondis. Omnicane Airport City cible des potentiels investisseurs venant d'Afrique du Sud, des pays du Golfe Persique et même de Maurice.

L'équation de Highlands City, un projet qui a connu un yo-yo politique au cours de ces dernières années, paraît encore hypothétique. L'objectif principal de ce projet est de tourner une nouvelle page dans le processus de délocalisation administrative de la capitale. Le financement de ce transfert représente le talon d'Achille.

Sur les huit Smart Cities, le gouvernement devra s'évertuer à laisser ses empreintes sur l'une d'elles, notamment celle de Highlands. Ainsi, il n'est pas à écarter qu'un consortium d'institutions publiques et para-publiques, dont le Fonds National de Pension, le Mutual Fund et la SICOM, soit constitué pour le Warehousing financier lors de l'exécution de ce projet. A ce stade, très peu de détails ont transpiré au sujet des consultations pour le montage financier de Highlands City.

Les cinq autres Smart Cities sont quasiment des Ventures du secteur privé comme le The Azuri Phase II Project dans le Nord en gestation depuis 2011, le St Félix Village dans le Sud avec une extension du concept de village écologique de Shanti Ananda, le projet de Terra dans le Nord à côté du Beau-Plan Business Park et à proximité de la route Terre-Rouge/Trianon et la Riche-Terre Smart City, qui ne se résume à nulle autre chose qu'à une tentative de repêchage de l'échec du Jin Fei Economic Coopération Zone, qui aurait dû être réalisée avec une participation financière et en partenariat avec la République populaire de Chine.

De son côté, la Roches-Noires Smart City reste un mystère à moins que pour les célébrations de ses 85 ans, annoncées pour aujourd'hui dans ce village de pêcheurs du Nord-Est, le Premier ministre, sir Anerood Jugnauth, ne lève le bout du voile.

Difficultés

L'agenda du comité Siew de vendredi représente un Tall Order pour les différents Stakeholders. Car il n'y a pas que la dimension du financement des Smart Cities à résoudre. « Certes, il y a définition de Smart City à mieux expliciter, non seulement à la population, mais également à l'éventuelle clientèle ciblée. Il va de soi que compte tenu des spécificités de chacune des Smart Cities, de St Félix Ecologial Village à l'Omnicane Airport City, ou encore le pôle administratif de Highlands, le cahier des charges, qui sera proposé, ne pourra se faire sous la forme d'un texte omnibus », laisse-t-on entendre dans les milieux spécialisés.

L'autre difficulté qu'auront à surmonter les autorités porte sur les Planning Guidelines pour un aménagement spatial harmonieux et dans l'air du temps des Smart Cities. Le ministère du Logement et des Terres, les différentes administrations régionales, notamment les conseils de districts et le Board of Investment (BOI) se devront d'accorder leurs violons pour définir le nouveau Skyline de l'île et sans aucune fausse note.

Toutefois, la tâche se complique avec le nouvel exercice entrepris par le Board of Investment pour revoir le concept d'Integrated Resort Scheme et de Real Estate Scheme dans le sillage des remarques du ministre des Finances dans son budget. En invitant des commentaires du public avec le 6 avril pour date limite, le Board of Investment souligne que « the objective is to design a new scheme that will favour inclusive development, do away with gated communities and provide for better social integration through a wider range of lifestyle, quality living, employment and leisure opportunities for both nationals and resident foreigners ».

La question qui se pose est si cette étape prévue par le BOI en vue d'élaborer des « new legal provisions, guidelines and planning policy guidance for the new scheme » s'appliquera pour les Smart Cities ou si un autre Set of Guidelines s'appliquera. Les premiers éléments de réponse devraient être communiqués lors de la réunion de vendredi prochain, car le BOI est un partenaire privilégié pour la réalisation du volet des mégas projets.
Une autre contrainte majeure, qui ne devra pas échapper à l'attention des protagonistes, est axée sur la capacité du Central Electricity Board de satisfaire la demande dans la consommation d'énergie électrique par rapport aux « base and peak loads ». Les Smart Cities sont considérées comme étant des grandes consommatrices d'énergie même si les sources sont « clean and environmentally-friendly and sustainable ». Les effets conjugués des Smart Cities et l'annonce d'un taux de croissance de 5,7% à partir de l'année prochaine imposent un fardeau supplémentaire sur le CEB et soulignent l'urgence d'une révision dans les prévisions de croissance sur le plan énergétique.

La question énergétique

« Jusqu'ici, avec une croissance anémique de 3% par an, la capacité du CEB a pu offrir une résistance face à la progression dans la consommation d'énergie électrique. Toutefois, un premier signe s'est fait voir récemment avec la récente Peak Demand de 458 MW. La croissance économique annoncée de 5,7% à partir de l'année prochaine et l'avènement des Smart Cities devront pousser le CEB à revoir la copie de l'Integrated Energy Plan et également le plan d'investissements maintenant que la centrale thermique à charbon de 100 MW de CT Power a été éliminée », supputent des spécialistes de la question, qui craignent que le CEB ne se voie devant d'autres choix que d'opérer des turbines à gaz à Rs 22 le kWh.
Du côté du CEB, l'on se dit extrêmement conscient et inquiet du « current supply/demand mismatch » et plus particulièrement sur l'absence de directives claires et nettes quant à la politique énergétique. « The budget is eloquently silent on electricity supply except for intermittent solar power for Lepep », lâche-t-on en guise de flèche du Parthe.

La voie menant aux Smart Cities est jalonnée d'obstacles les uns plus délicats que les autres, dont la présence et participation active et économique des étrangers si le modèle de Dubaï est adopté. Des premières évaluations indiquent que pour atteindre la vitesse de croisière, les villes intelligentes de Maurice devront avoir besoin entre 100 000 et 150 000 ressortissants étrangers. Avec l'expérience des IRS, Maurice peut-elle se permettre le luxe d'absorber une telle population étrangère ?

Les délibérations du comité de Mr Smart Cities devront apporter des éclaircissements à ces zones d'ombre, comme également celles ayant trait à l'approvisionnement régulier de matériaux de construction, dont le ciment, le rocksand ou encore du bitume et à la disponibilité de la main-d'œuvre.
Au tout début de son discours du budget, le ministre Lutchmeenaraidoo a dit que « our very first action is to unlock 13 employment-rich mega projects that will spread across the country. Eight of these projects will be designed on the Smart City concept that will bring about a revolution in the way we live, work and play ».
Voilà qui est bien, mais qui reste tout à faire…

Le GM Smart avec les taxes sur les transactions immobilières

Le projet de création de huit Smart Cities est salué dans les milieux des professionnels de l'immobilier. Toutefois, ils mettent en garde contre la lenteur des procédures agissant comme de véritables obstacles dans la réalisation du projet au cours de ces cinq prochaines années. Ils n'hésitent pas à attirer l'attention au sujet des taxes imposées sur les transactions immobilières, qui sont conséquentes et permettent au gouvernement de rester financièrement, le grand bénéficiaire de cette équation.

Les professionnels de l'immobilier, approchés par Week-End, font comprendre que pour chaque développement immobilier, qu'il s'agisse d'un projet particulier ou industriel, le gouvernement obtient un Net Revenue de 10%de la valeur. «Il s'agit là du pourcentage perçu sur les frais que le vendeur paye (5 %) et que l'acquéreur paye également (5% )», explique Michel Ramiah, Managing Director et Property Consultant de GEXIM. Si, sur l'acquisition d'un terrain par un particulier, le gouvernement perçoit ces 10% de Net Revenue, il obtient également de l'argent sur les frais de l'arpenteur, sans compter l'argent obtenu, au minimum Rs 500, au titre du Parcel Indentification Number (PIN) Certificate et également les frais perçus par le notaire.

«Dans le cadre d'un projet de morcellement, le gain gouvernemental est encore plus conséquent», dit-il en faisant ressortir qu'en outre, si les prix varient en fonction des locations, ils varient surtout en fonction de l'envergure des projets. Et dans le cas de développement intégré, les sommes perçues par les autorités sont encore plus conséquentes.

«En effet, outre les 15% de TVA dont les professionnels du secteur sont obligés de taxer leurs clients – somme qui entre directement dans la caisse du gouvernement – il ne faut pas oublier le TDA (Tax Deductable at Source), que les professionnels ont à payer», dit-il. Et si en dernière étape, le gouvernement perçoit à l'enregistrement de chaque contrat, un montant de 10% sur la valeur de la transaction, comme expliqué plus haut, dans le cas de projet de morcellement, c'est un véritable filon d'or que les autorités exploitent, avec notamment des sommes perçues sur tous les travaux d'infrastructures à mettre en place. Cela, sans oublier que le gouvernement perçoit de l'argent non seulement à travers la taxe payable sur le morcellement payable au ministère des Terres et du Logement, mais aussi sur le gain de tous les professionnels qui sont sur un projet, en l'occurrence, l'arpenteur, l'ingénieur, project manager, quantity surveyor entre autres, qui sont taxables. «Le gouvernement perçoit au minimum dans les développements fonciers 25-30% d'une transaction», estime Michel Ramiah. D'où son analyse qu'avec l'expérience passée de Vishnu Lutmeenaraidoo, il connaît du bout des ongles, le fonctionnement de l'immobilier. «Avec ces Smart Cities, he is the right man at the right place. Tout ce qu'il propose, ce sont des propositions valables, mais il faut que cela se réalise comme il pense», fait-il comprendre.

Rs 37 milliards du GM pour Highlands et Riche-Terre

Les huit Smart Cities – en l'occurrence, l'Omnicane Airport City dans le Sud-Est, le St Félix Village dans le sud, le Medine Integrated Park à l'Ouest, le projet de Roches-Noires dans le Nord-Est, la phase II d'Azuri et le projet Terra dans le Nord, la ville de Highlands dans le centre et le Projet de Riche-Terre dans la capitale – nécessiteront un coût de Rs 120 milliards, dont Rs 37 milliards seront investies par le gouvernement pour ses projets de Highlands et de Riche-Terre et le reste par le secteur privé.

«Leur mise en route vise à porter Maurice à un deuxième palier de développement faisant de notre pays une île intelligente», explique le président de la Construction Industry Development Board, Gaëtan Siew. Selon lui, ces nouvelles cités — dont le profil a été dégagé à la suite d'analyse des statistiques et de la cartographie de Maurice qui soulignent un gros problème de manque de planification du territoire avec des conséquences se répercutant quotidiennement sur le trafic par exemple — «permettront de résoudre plusieurs problèmes tout en créant un secteur avec de nouvelles activités qui boosteront l'économie et l'emploi et qui aura une cohésion globale pour une meilleure qualité de vie des Mauriciens». Il cite en exemple «la création des zones industrielles dans les années 90, avec l'avènement du textile», indiquant que le principe des Smart Cities est le même, avec cependant un palier nettement supérieur, visant une main-d'œuvre formée qui touchera plus particulièrement les jeunes.

L'urgence de simplifier les procédures

Si le gouvernement compte sur l'investissement massif des opérateurs économiques pour assurer la concrétisation des huit smart cities prônées dans le discours budgétaire, les professionnels du secteur foncier eux estiment que «pour que cela puisse démarrer et avoir le succès présagé, il faut que les procédures pour l'obtention des permis soient simplifiées». Cela, du fait qu'aujourd'hui, disent-ils, «c'est un véritable parcours du combattant pour l'obtention des permis». Ils espèrent que les autorités mettront tout en œuvre pour que les Smart Cities bénéficient réellement à tous.

«Si le gouvernement arrive effectivement à mettre sa promesse de One-Stop-Shop où toutes les instances vont siéger sur un seul et unique board pour donner ses views, comments and approuval des permis, en route, ce sera un avancement énorme qui va permettre d'aller rapidement de l'avant avec des projets d'envergure», estime le Managing Director et Property Consultant de Gexim, Michel Ramiah. Il fait ressortir qu'actuellement, ces procédures passent d'abord par le Morcellement Board. «Cependant, une fois la Letter of Intent obtenue, que ce soit pour un particulier ou un promoteur immobilier, il faut recommencer toutes les procédures d'obtention de permis auprès des différentes instances concernées par cette transaction, à l'instar du Town and Country Planning, la RDA, le CEB, la CWA, la TRMSU… La liste est longue», explique-t-il, estimant que certaines lacunes dans le cadre légal ralentissent l'obtention des permis. A titre d'exemple, indique Michel Ramiah, la définition d'un morcellement dans le Morcellement Act. «A ce jour, selon le Morcellement Act qui date de 1990, un morcellement signifie : the division of a plot of land into two or more lots. Ceci est complètement illogique, car deux particuliers qui ont acheté un terrain et souhaitent le départager en deux, se retrouvent à suivre les mêmes procédures que des professionnels qui envisagent l'exploitation d'un terrain en vue d'un projet de morcellement», dit le Managing Director de Gexim. Et de déplorer que «pour sortir de l'indivision, les procédures peuvent prendre plus d'un an. Les clients sont à la merci des autorités». D'où les craintes que la lenteur des procédures ne permette pas aux projets Smart Cities d'aboutir aussi vite que prévoit le gouvernement, soit, d'ici cinq ans. «Mais si effectivement nous avons une One-stop-shop, les choses seront facilitées et le secteur de développement foncier pourra connaître une avancée majeure, avec notamment des répercussions économiques et sociales d'envergures, bénéfiques principalement pour le gouvernement, les développeurs de projets et les consommateurs au final», pense Michel Ramiah qui plaide également pour une refonte de la fonction civile, avec notamment des officiers dûment formés pour s'occuper des procédures.